マンション経営で得られる3つのメリットとリスクへの対策

マンション経営メリットマンション経営メリット

マンション経営によって得られる家賃収入は不労所得の代表とも言えます。

老後を含めた将来に対する漠然とした不安が残る方も多いと思いますが、マンション経営は家賃収入以外にも様々な側面でメリットを享受できます。

どのようなメリットがあるのか考えてみましょう。

マンション経営の3つのメリット

マンション経営とは、購入したマンションを賃貸物件として第三者に貸し、その家賃を収入として得ることをさします。

マンション経営と同様の投資としてアパート経営が挙げられますが、アパート経営は一棟丸ごとを取り扱う運用を一般的にさします。マンション経営は一棟を所有するアパート経営よりも手軽に投資でき、非常に人気のある不動産投資ひとつとも言われています。

マンションとアパートの違い

一般的にマンション経営の場合は一棟丸ごと購入するのではなく、一部屋分を購入し運用するワンルームマンション経営は少ない資金で始められることから人気があります。

たとえば、アパート経営の場合、2DK程度の間取り8部屋を1棟建てるのに約4000万前後かかるといわれることがあるのですが、それは建築費用のみで水道工事や外構工事などで建築費用の20%は必要とされるといわれています。また、土地を取得してアパートの賃貸経営をしようとした場合はその土地の取得も必要となります。もちろん全戸入室した状態で運用すれば、ワンルームマンションの経営よりも戸数分の収入が発生するのですが、その分、費用もかさみます。よって、不動産投資のはじめとしては区分を所有するマンション経営がおすすめです。

では、そのマンション経営のメリットを具体的にみてみましょう。

メリット1:不労所得が手に入る

マンション経営のメリットとしてやはり挙げられるのが、実労働をしなくても定期的に収入が得られる点です。収益があげられる運用をすることで、例えば会社勤めをしながらも副収入としても収入を確保できますし、貯めた資金で他の運用をするなど可能性が広がります。また、病気や怪我、そして老後を考えると、実際に自分の身体に制約されことなく収入を得られるのがマンション経営のメリットと言えます。

たとえば、3500万円のマンションを取得し、35年ローンで返済する場合、月額約9万円の返済が必要とされます(金利0.7%で計算)。賃料として12万円で入居されている場合は、単純に月々3万円が収入として発生します。たった3万円かとお感じかもしれませんが、年金額が年々低下し、老後の安定した収入に不安が残る昨今、定期的かつ安定した収入源として不動産投資は年金対策としての選択肢の一つと言えます。

メリット2:万が一に備えて生命保険の替わりになる

マンションの住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険に加入すると、契約者の死亡や高度障害状態となった場合、その保険で住宅ローンが支払われます。団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険のことで、住宅ローンの借り入れの際にはこの団体信用生命保険への加入を条件とされることの多い保険です。通常の保険とは異なり保険金の受取人は金融機関になっているため、債権者に万が一のことがあった場合には金融機関が住宅ローンの残額を支払ってくれます。つまり、返済すべき残額を家族に負担させることがありません。

一方で、そのマンションの家賃収入はご遺族が受け取ることができますし、賃貸経営を辞め売却した際もその資金を受け取ることが可能となります。

このようにマンション経営は生命保険としても活用することができます。

メリット3:税金対策になる

会社勤めをしている方など給与所得者の場合、源泉徴収として所得税や住民税を納税していると思いますが、マンション経営を始めとする不動産投資をすることで、減価償却費、借入金の利息や固定資産税などの家賃収入を家賃収入の必要経費として計上できるようになります。その不動産の所得が経費を計上して赤字になったとしても確定申告すると、給与所得で納めた税金から還付され、結果として節税効果が得られます。

マンション経営のデメリット

マンション経営はメリットを享受できるその一方でもちろんリスクもあります。

売却時のリスク「現金化に時間がかかる!」

マンション経営を始めた後で、現金が必要になった場合や、マンション経営を途中で辞めたいと思った場合、その物件を売却できます。しかし、現金化までに時間がかかるのが不動産売却の特徴です。

不動産売却は主に以下のステップで進められます。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 内見
  5. 交渉・売買契約

チラシや広告での買い手へのアピールを考えると、不動産を売りたいと思った場合には個人ではなく仲介業者を利用することが一般的ですが、その仲介業者と媒介契約するためにもまずは査定が必要となります。ある程度の査定額が決まり、両者が合意できた場合、媒介の契約を行います。その後、チラシ等での販売活動が始まります。そして、購入希望者が内見(人によっては複数回)し、販売価格や時期等の条件交渉が合えばようやく契約となります。そのため、一般的には投資を決めてから数ヶ月はかかることが多いのが不動産の売却です。つまり、不動産の売却は、買い手をすぐに現金化できない可能性が高い投資です。

また、賃貸として経営している場合、売却するのであれば入居者に対する対応や交渉も必要となります。

そのため、マンションの賃貸経営は中長期的な計画の中で行う必要があり、運用途中で売却が必要となるタイミングがある可能性があるケースや、自己所有のマンションを賃貸経営しようとしている場合、マンションの賃貸経営ではなく売却も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

空室のリスク「借り手が見つからない!

マンション経営では空室になってしまうと収入がゼロとなります。そのため空室を回避する必要があります。

つまり、戸建てとマンションの特性の違いはありますが、戸建ての空き家率の高い県の物件は避けた方が良い可能性が高いです。

総務省統計局 都道府県別空き家率総務省統計局 都道府県別空き家率(二次的住宅を除く)
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi861.htm

マンション経営はとにかく借り手に人気のあるマンションを取得することが非常に重要なポイントとなるため、マンション経営は物件を必要とする人の数が多い都心部がオススメです。

また、ファミリー層を想定した物件の方が単身者の利用と比較すると、一度契約されると継続的に利用されることが比較的多いため安定していると言えるため、ファミリー層を意識した間取りがおススメです。

地価変動によるリスク「買った時よりも地価が下がった!」

マンション経営による資産価値低下というと1990年代のバブル崩壊を思い出される方もいらっしゃるかと思いますが、結果としてマンションの時価評価額が半値以下になった物件も他の金融商品を始めとする投資に比べてその価格変動は非常にゆるかに発生したと言えます。つまり、不動産の場合、株などの金融商品と異なりその下落が緩やかな点がポイントとなります。

価値が変動するのであれば損切りをどこでするのかが重要であるのは不動産投資も同じであり、むしろ価格変動が緩やかである点を認識した上で早めの対応を行える不動産投資は投資の中でもリスクが少ない投資と言われる所以です。

また、不動産の場合に限らずインフレのリスクはあります。郊外の地価変動は都心部と比較して下降傾向にあるため、どの場所のマンションを購入するかの検討が非常に重要となります。その点からも空室を避けるだけではなく、都心部は家賃価格を高く設定できるためさらにおススメです。

たとえば東京都渋谷区恵比寿で新築2LDKのマンションを購入しようとした場合、8千万円を超える価格となりますが、東京都心部以外のエリアであれば、3000万で新築マンションを取得できます。一方、東京都渋谷区恵比寿での2LDKの家賃相場は33万円前後とされていますが、都心部以外のエリア、例えば静岡県浜松近辺での2LDKの家賃相場は8万円ほどと言われています。

つまり、年利0.7%でローンを組み賃貸経営した場合、月々の家賃収入を単純に計算すると

東京:家賃:33万 ― 月々の返済:20万=13
静岡近辺:8万 - 月々の返済:7.6万 = 4千円

となります(実際は別途管理費や修繕費などの支出が発生します)

収入額の面からも都心部が投資としても魅力的な上に、空室率も都心部の方が低い傾向となり、結果として安定的な運用が可能となります。

管理上のリスク「管理が煩雑!」「家賃滞納!」

そもそもマンション経営を行おうと思った場合、ご自身がすでに保有しているマンションを賃貸物件として運用する場合と、物件をこれから購入して運用する場合の2通りの状況が考えられます。どちらの場合も、家賃の回収を始めとする借り手との仲介を行う管理会社を使うか、ご自身でそれらの業務を行うのかを決める必要があります。本業の会社勤めがある方や、賃貸経営に時間や労力をかけられそうにない場合、家賃の滞納やトラブル対応を考えると管理会社への支払いは発生しますが管理会社と契約する方が負担は相当軽減されます。

この賃貸管理を管理会社に委託する方法を「管理委託方式」と呼びますが、管理委託する場合には、管理手数料の支払いが発生します。この手数料は管理会社によって異なるため、管理会社選びの際のポイントとなります。一般的には家賃の5%が相場とされることが多いのですが、その手数料額と合わせてその手数料に何が含まれているのかを確認することが管理会社選びのポイントとなります。

管理会社によっては、手数料自体は低く設定されていても、手数料以外にシステム料として初回契約時や契約更新時に別途料金が発生する場合もあります。

管理会社選びの際には、複数社にコンタクトし比較検討することとなりますが、その際には手数料金以外にもどのような費用が発生するのかを含めて検討することをオススメします。

老朽化のリスク:「建物の劣化は必ず起こる」

建物の経年劣化は避けられません。外壁や共有設備はマンション自体の修繕積立金として家賃に含めて回収できますが、マンション経営の場合、考えておくべきはエアコンや水回りといった費用の負担を考慮しておく必要があります。

そのため、家賃の一部を修繕積立のために蓄えるなどあらかじめ考慮しておくことが重要となります。

また、築年数が増すごとに劣化が目立ち、結果として家賃額の低下や空室に繋がります。その対策としてリフォームを行う可能性も事前に検討しておくべきです。そして最近では、リフォームと似た言葉でリノベーションも注目されています。リフォームはどちらかというと悪い状態からの回復をさしますが、リノベーションは間取りの変更も含めた住空間に新たな機能や価値を向上させる工事を行います。

最近ではマンション1戸のクロス交換、床材交換、水回りの簡単なリフォーム(鏡交換やシャワーヘッド交換)等で40万円を切ったサービスを行う企業もあります。

物件自体が老朽化している場合、そもそも借り手が見つからず家賃収入が0円となる可能性もあります。そのため、空室を防ぐために家賃を下げざるを得ず、例えば2万円ほど安くして貸し出した場合は2年間で48万円の減額となります。

一方でリフォームやリノベーションでかかった費用を40万円とした場合、20か月で回収できるうえに、空室状態が防げる可能性が高くなります。

工事費用はかかりますが、家賃低下やそもそもの空室を防ぐためにもリフォームやリノベーションの可能性を検討しておくと良いでしょう。

マンション経営以外の投資について

このようにマンション経営はメリットもあればデメリットもあります。マンション経営に興味をお持ちなのはおそらく収益を見込んでのことだと思いますが、手元のお金を増やすという意味では様々な手段があります。例えば、他の金融商品に投資するのもひとつですし、他の土地活用を検討するのもひとつです。

株、FX、不動産「一番リスクが低いと言われるのは不動産投資

株式投資やFX(外国為替証拠金取引)は、不動産投資と比較すると少ない資金から始められるのが最大の特徴です。また、手持ちの資産を現金化までに要する時間が短いFXに至っては24時間いつでも売買が可能なことも相まって、短期間でのリターンを狙うこともできます。

しかし、一方で株式投資やFXは価格変動が激しいのも重要なポイントです。不動産ももちろん地価の下落は起こりますが、金融商品のような数時間から数日で一気に下落するようなことはありません。そのため、不動産投資は初期費用がFXや株式投資よりも必要とされますが、価格下落のリスクの観点からは不動産投資は株式投資やFXよりもリスクの少ない投資と言えます。

また、不動産投資には節税効果がある点もFXや株式投資と異なる点です。

 

土地活用以外の投資方法

他にもある不動産投資・土地活用

そもそもマンション経営は不動産投資の一つであって、他にも様々なマンション経営以外の土地の活用方法があります。

冒頭で説明したアパート経営もマンション経営とは異なる土地活用ですし、その他にも土地を駐車場や貸地として貸し出すのも土地活用です。

 土地活用比較表

◎:高収益が見込まれる ○:リスクはあるが収益が見込まれる △:収益は見込まれるが低収益の可能性がある -:該当しない

それぞれに強みやリスクが存在するため、初期費用はどこまで出せるのか、収益性はどこまで追求するのか等の視点で検討することが重要です。

検討時のポイント(まとめ)

このように不動産投資といっても、マンション経営を始めとして様々な方法が存在しており、また、不動産投資に限らず、投資そのものはメリットもあればデメリットもあります。ローリスク・ロングリターンと言われる不動産投資ですが、インターネット等での情報収集しながら、手元にある資金・資産を有効活用していきましょう。