初心者 必読!経費・税金の基礎を知って、マンション経営を始めよう

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マンションの経営を考えた時、定期的な支出にはどんなものがあるかイメージ出来ていますか?

入ってくるお金(=家賃収入)は近隣の相場や、立地条件などから、試算は概ね簡単に出来るかもしれませんが、支出についても、ある程度 把握しておかないと、マンションの黒字化は難しいと言わざるを得ません。いざ賃貸経営を始めたら、予想外の支出で赤字経営なってしまった先輩経営者も沢山います。

清水の舞台から飛び降りる覚悟でローンを組んでマンションを購入したのに、マンション購入費用以外の初期投資や、定期的な支出があるとしたら、「本当に儲けられるか?」と不安に思ってしまいますよね。また、どんな税金を支払わなければいけないのか、それは一体全体いくら位なのか、考えるだけで眠れなくなってしまいそうです。

そこで、このサイトでは特に区分所有のマンション経営において、どのような経費が定期的に発生するのか、最初に発生する費用にはどんなものがあるのか、細かくまとめてみました。また、出来るだけ具体的な支出額が分かるようにしています。更に、削減できる経費や、確定申告の際に認めてもらえない費用についても説明します。

これからマンション経営を始めようと思っている方は、収支イメージを持つために、また、既にマンション経営を始めている方は、次回の確定申告の際に、このサイトを有効活用してください。

1. 主な経費一覧表

まずは、どんな経費項目があるか、ぱぁ~と眺めてみましょう。

経費一覧

2. マンション経営で、定期的にかかる経費って何があるの?

2-1. 減価償却費

  減価償却費は、投資したマンションの購入金額を使える年数(耐用年数と言います。)に応じて分割し、確定申告時に「経費」として申告することが出来る費用です。つまり、購入金額を一回の確定申告で全て費用計上するのではなく、利用可能な年数に分けて計上するということです。
  減価償却費は、「取得価格x償却率」で求めることが出来、償却率は耐用年数ごとに定められています。耐用年数は、鉄筋コンクリート(RC)、重量鉄骨、木造など構造別に年数が定められています。
なお、マンションを部屋単位で区分所有する場合でも、購入金額は「建物」だけでなく「土地」も含まれています。「土地」は減価償却できませんが、マンションの区分所有の場合、「土地」に対する購入金額は限定的と考えて良いでしょう。
償却年数

★ちなみに、
鉄筋コンクリート造の新築物件を取得し、「建物」だけの取得価格が3,000万円の場合の減価償却費は次のとおりです。
鉄筋コンクリートは、耐用年数47年(償却率0.022)なので、一年間の減価償却費は、66万円となります。

「建物の取得価格(3,000万円) x 償却率(0.022) = 1年間の減価償却費(660,000円)」

但し、確定申告は、1月1日~12月31日の1年に対して行うものなので、もし、あなたが4月からマンション経営を始めたのであれば、初年度に申告できる経費は9か月分(4月~12月)のみとなり、経費申告額は、次のとおりとなります。

1年間の減価償却費(660,000円)」÷12ヶ月x9ヶ月= 9か月分の減価償却費(495,000円)

減価償却費は、実際に出て行くお金の額ではありませんが、「マンション経営」の経費の中でも、大きな額を占めますので、抑えておきましょう。

2-2. 借入金の金利(支払利息)

   ローンの返済に伴う「金利」は、「経費」として申告出来ます。但し、入居者がいない間は賃貸業務が始まっていないため(つまり、「事業運営」が始まっていないため)、「経費」として認められません。
  例えば、5月にマンションを購入して支払が始まり、9月から賃貸業務(入居者があなたのマンションに入居)が開始したとします。この場合、5月から8月の間は賃貸業務を運営していないので、この期間の返済時に発生している金利は、経費として認められません。
(マンションそのものの購入金額は、上述のとおり、「減価償却費」として毎年経費計上します。)

★ちなみに、
3,000万円のローンを35年返済、固定金利(1.3%)で組んだ場合、

                        支払利息の合計額は 約750万円(単純に35年で割ると、年間約21万円)です。

2-3. 修繕積立費

  これは共有施設(マンションの廊下の電気や、大規模修繕など)の修繕費用としてマンションの管理組合(もしくは管理委託会社)が積み立てるもので、区分所有の場合、毎月「修繕積立金」として支払が発生します。金額は、エレベーターの有無や台数、駐車場が機械式なのか平置き式なのか、購入する部屋の階や面積によって異なります。次に説明する管理費同様、入居者がいない期間の「儲け」に大きく影響しますので、購入時には予め確認すると良いでしょう。

★ちなみに、
国土交通省が公表しているマンション一戸当たりのひと月の修繕積立費の平均は、次のとおりです。

   *対象年度:平成25年
   *対象エリア:全国
   *ひと月:15,257円 (マンション内にある駐車場の使用料からの充当を含みます。)

2-4. 管理費

建物を管理する委託会社へ支払う費用です。マンションの共有部の清掃管理や、家賃滞納者への督促などを行ってくれます。予めマンション全体の委託会社が決められているため、区分所有の場合、あなたに管理委託会社を選ぶ権利はありません。修繕積立費同様、入居者がいない間は単純な支出となってしまいます。

★ちなみに、
国土交通省が公表しているマンション一戸当たりのひと月の管理費の平均は、次のとおりです。

       *対象年度:平成25年
       *対象エリア:全国
       *ひと月:11,800円 (マンション内にある駐車場の使用料からの充当を含みます。)

⇒ マンションの総戸数が多くなるほど、安くなる傾向がありますが、共有施設の充実度や、近年流行っているタワーマンションは高くなっています。
  また、駐車場・駐輪場が無く使用料収入が無いマンションも高くなる傾向があります。

  また、「管理費が高い」「管理委託会社の対応が悪いから、委託会社を変えたい」と言った場合は、簡単ではありませんが、マンションの理事会等で問題提起し、マンション全体で検討するしかありません。

2-5. 損害保険料

ひと口に「損害保険」と言っても沢山あります。保険の加入は任意ではありますが、投資したマンションを守るためには、内容を吟味し必要に応じ加入するのが望ましいでしょう。

2-5-1. 火災保険

一般的な「火災保険」は、火災だけなく様々な災害の補償が可能です。補償範囲を広げれば、それだけ保険料が高くなりますので、必要な補償を絞り込み 加入するのがお勧めです。一般的に、耐火建物の保険料は安くなります。
以下、主な「火災保険」の補償範囲です。

  1. 火災(放火、もらい火、失火など)(地震による火災は対象外です)
  2. 落雷(雷による損害)
  3. 風災(台風、暴風、暴風雨による被害)
  4. 水災(洪水などによる被害)
  5. 漏水による水濡れ(他人の個室で生じた事故に伴う水濡れ損害)
  6. 盗難による損害、汚損
  7. 自動車などの飛び込み事故による損害
  8. その他

また、複数年契約し、保険料を一括払いした際の「経費」計上には注意が必要です。

★例えば、
10年契約の火災保険に加入し、4月に10年分の保険料3万円を支払ったとします。 確定申告は、1月1日~12月31日の1年に対して行うものなので、経費申告額は、次のとおりとなります。

1年目      :3万円 x(9ヶ月÷120ヶ月) = 2,250円(4月~12月までの保険料)
2年目~10年目:3万円 x(12ヶ月÷120ヶ月)=  3,000円(毎年1月~12月までの保険料)            11年目      :3万円 x(3ヶ月÷120ヶ月) =   750円 (1月~3月までの保険料)

2-5-2. 地震保険

  地震保険は、地震、噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害(火災、損壊、埋没、流出)に対する保険です。ここで抑えておきたい点は、地震による火災については、火災保険の対象外であるということです。地震により家具や家電が転倒し、可燃物と接触し火災が発生した場合、火災保険はおりません。日本は地震大国と言われていますので、長期でマンション経営をするなら加入するのがお勧めです。
  但し、地震保険は単独で加入することは出来ず、火災保険とセットで契約する仕組みです。地震保険はどこの保険会社で加入しても、国の法律に基づいて運営しているため、商品性、保険料は同じです。火災保険の契約金額の30~50%で設定することになっています。
  保険料は、建物の構造区分と所在地によって決められています。構造区分は、①主として鉄骨・コンクリート造、もしくは②主として木造かによって分けられます。所在地は、都道府県ごとに危険度が分かれています。どこで、どのような構造のマンションを購入するかによって保険料が異なるということです。
なお、建物が免震・耐震構造になっているなど一定の基準をクリアすれば割引制度があります。また、所得控除(地震保険料控除)制度がありますが、地震保険料を経費処理しているのであれば、控除は対象外となります。

■年間保険料例:(地震保険ご契約金額100万円あたり)

年間保険料

 

★例えば、
東京都で鉄筋コンクリート造の建物で、契約金額が1,000万円、割引制度が適用されないケースの場合の年間保険料は下記の通りです。

                   2,250円 x (1,000万円/100万円)= 22,500円(年間)

2-5-3. 賃貸住宅費用補償保険

空室期間の家賃補填、孤独死や死亡事故によって生じた破損、汚損などを補償してくれる保険です。

2-5-4. 施設賠償責任保険

  他人の所有物に損害を与えた場合に、その賠償金額を補償してくれる保険です。例えば、建物の不備で入居者が怪我をした場合や、部屋の中の給排水設備が事故により破損し、下階の部屋に浸水した場合の損害を補償してくれます。

2-5-5. 団体信用生命保険

 ローン返済中にあなた(契約者)が高度障害や死亡した場合、住宅ローンの残金を返済してくれるという保険です。マンションの住宅ローンを契約する際、金融機関から融資条件の一つとして、「団体信用生命保険」(通称:団信)に加入するよう言われるケースがあります。
  保険料は、融資残高x0.36%の金額を年に一回支払います。但し、2017年10月以降に加入する場合は、融資残高x0.28%へ引き下げられます。

★例えば、
2017年10月以降に3,000万円の融資に対する団信の保険料(初年度)は、

3,000万円 x 0.28% = 84,000円です。

団信は、確定申告の際、「経費」として認められません。また、「生命保険料控除」の対象にもなりませんのでご注意下さい。

2-5-6. その他(入居者に入ってもらう保険)

 入居者に部屋の内部を対象とした保険に入ってもらう必要があります。もちろん、経営者(あなた)が入っても問題ありません。
具体的には、入居者の過失によって発生した火災などを補償する「借家人賠償保険」や、他の入居者に対して損害を与えた場合の肩代わりを目的としている「個人賠償責任保険」などがあります。

2-6. 通信費

不動産屋、入居者などへの電話代、郵便切手代、ファックス代、また、メールや情報収集に使用するインターネット通信費などが経費として計上出来ます。

2-7. 交際費

管理会社や税理士などと打合せをした際に発生する飲食代を費用として計上できます。

2-8. 消耗品費

物件を撮影するためのカメラ、印刷用紙代、プリンター、ケーブル類を費用として計上できます。

2-9. 新聞図書費

マンション経営に必要な情報収集のために購入した書籍や新聞代を費用として計上できます。

2-10. 旅費交通費

不測の事態が起きた際など、現地に赴く際等に発生する交通費です。投資したマンションが遠方の場合は、交通費も馬鹿にならないので計算に入れておく必要があります。
車で移動した場合のガソリン代、高速道路料金、駐車場代も経費として計上できます。

2-11. 事務用品費

マンション経営のために購入した事務用品も費用として計上できます。

2-12. ローン借り換え・繰上げ返済諸費用

金利が低い金融機関へ借り替える際に発生する登記費用や手数料は、経費として計上することが出来ます。
借り換え手数料の場合、金融機関への事務手数料、保証料、印紙税、抵当権抹消費用、抵当権設定費用(登記免許税)、抵当権設定に伴う司法書士への報酬などがあります。借り換えの場合、金融機関ごとに大きな差がでるのは事務手数料です。ネット銀行、メガバンクなどによって、同じ融資額だったとしても、数十万単位での差が出ますので、借り換えの際はよく中身を吟味し、金融機関を選びましょう。

繰り上げ返済の手数料については、金融機関、もしくは、一部繰上げ返済と全額繰上げ返済によって、手数料は変わります。最近では、インターネットを使って一部繰上げ返済をする場合、手数料は無料という金融機関が殆どのようです。

2-13. 税理士への報酬(確定申告)

 税理士へ依頼する理由は、やはり安心感と節税へのアドバイスが聞けることですね。税務調査が入った場合も安心ですし。確定申告の専用ソフトや、ガイドブックは沢山普及しています。それでも、「これで合っているのか?」と疑心暗鬼に作業を進めている人も多いでしょうし、「面倒臭い」と思っている人もいますよね。
  税理士へどこまで依頼するのかによって(申告書の作成だけなのか、仕訳作業から依頼するのか等)、また税理士事務所によって費用も幅がありますが、5万円~10万円が相場です。税理士への報酬は、経費申告出来ます。

2-14. 弁護士、司法書士への報酬

入居者などとのトラブル解決のために依頼した弁護士や司法書士への報酬です。報酬額は依頼内容や弁護士・司法書士事務所により異なります。

2-15. 税金(租税公課)いろいろ

 固定資産税、都市計画税、個人事業税は経費として認められます。一方で、所得税、住民税、相続税、贈与税は経費として認められません。
  また、固定資産税は、建物も土地も時間の経過と共に劣化・変化していくため、3年に一度「評価替え」が行われ、変動します。(直近の評価替えは、2015年でした。)
なお、税金の場合は滞納すると「延滞金」が発生したり、「差し押さえ」されたりします。不毛な支出を発生させないよう注意しましょう。

★ちなみに
それぞれの税率は、次のとおりです。

  1.  固定資産税 : 固定資産税評価額(課税標準額)x1.4%
                             ⇒市町村によっては、税率が異なる場合があります。
  2.  都市計画税 : 固定資産税評価額(課税標準額)x0.3%
  3. 個人事業税 : (収入―必要経費―青色専従者給与―各種控除)x5%
                             ⇒ 但し、「事業主控除」として、年間一律290万円が控除されます。
                                 所得額が年間290万円以下の場合は、事業税は課せられません。

※固定資産税評価額:
各市町村(東京都23区の場合は、東京都)が決定します。固定資産税の納税通知書や、役所で確認することが出来ます。

3. マンション経営で最初に「出て行くお金」にはどんなものがあるの?

ここでは、「マンション経営」を開始するにあたり、最初に投資するマンションの購入費以外の初期費用について説明します。

3-1. 不動産所得税

故人からの「相続」で取得した場合は非課税になりますが、生前に「贈与」された場合は、課税対象となります。
課税対象金額は実際の購入金額ではなく、上述している「固定資産税評価額」がベースとなります。

★ちなみに
次の計算式で、税額が求められます。

不動産所得税 : 固定資産税評価額(課税標準額)x4%

また、軽減措置が受けられる場合もありますので、取得時は不動産会社などに確認しておきましょう。

3-2. 登記免許税

取得したマンション(不動産)の登記をする時にかかる税金です。税率は、次のとおりとなります。

      ① 建物を新しく建てた時(新築)         : 固定資産税評価額 x 0.4%
      ② 土地や建物を他人から取得した時(売買、贈与) : 固定資産税評価額 x 2.0%

3-3. 印紙税

投資したマンション(不動産)を取得する際に締結する契約書(課税文書)を作成した際に必要となる印紙代(税金)です。マンション取得時なら、「不動産売買契約書」「金銭消費貸借契約書」「工事請負契約書」「売買代金の受取書」に印紙が必要です。

★ちなみに
      マンション購入代金が1千万円~5千万円なら全部で5万円程度かかります。

3-4. ローン保証料

万が一、あなたがマンションのローンが支払えなくなった時に、信用保証会社に支払を立て替えてもらう為の費用です。金融機関によって、保証料が必要な機関と不要の機関があります。2-5-5.で説明した「団体信用生命保険」と異なる点は、ローン保証の場合、信用保証会社はあなたに代わり金融機関へ支払をしてくれますが、あなたの返済義務は残っており信用保証会社へ返済しなければいけないという点です。保証料は、金融機関によって異なります。

★例えば、
2017年10月現在 とあるメガバンクの試算ソフトを使って、ローン保証料を確認してみた結果は次のとおりです。

                    融資額    :3,000万円
       返済期間   :35年返済
                    ローン保証料 :約65万円 (保証会社事務取扱手数料含む)

3-5. 不動産屋への仲介手数料

入居者を募集する際、不動産屋を介する場合に発生する仲介手数料です。不動産会社や、地域によって値段にバラつきがあります。特に、今 あなたが住んでいる場所から遠方に投資したマンションがある場合は、大手不動産会社に任せるのが良いのか、地域に根付いた不動産屋に依頼するのが良いのか見極めが必要ですね。

3-6. 税理士・司法書士への報酬

不動産取得時に司法書士や税理士へ依頼する場合、費用が発生します。司法書士へは、マンション取得時の登記手続きを依頼します。

3-7. 修繕費用と改良費用(資本的支出)

3-7-1. 修繕費用

中古マンションを購入した場合、壁紙や水回りなどを新しくするために発生する費用です。また、入居者が変わる際、綺麗な状態に戻す費用(原状回復費用)が必要となります。(敷金で全てカバー出来れば、もちろん不要です。)

3-7-2. 改良費用(資本的支出)

耐震補強をしたり、防水加工をするなどマンションの価値を高めたり、耐久性を増すために発生する費用は、確定申告時に「経費(修繕費)」として認められません。これらの費用のことを「資本的支出」と言います。
この「資本的支出」については、マンションの購入費用同様、支出したタイミングで「経費申告」は出来ず、耐用年数(使える年数)を通じて毎年「減価償却費」として計上することになります。

3-7-3. 修繕費用と資本的支出の見極め方

 多くのマンション経営の先輩たちは、「修繕費用」か「資本的支出」、どちらにするべきか悩んでしまう経験を持っています。
  例えば、蛍光灯をLEDへ変更する場合を考えてみましょう。LEDは節電効果や耐久性が増すという点において、マンションの資産価値を上げることから「修繕費」ではなく「資本的支出」にすべきと考えてしまいがちですが、国税庁のホームページによると、「LEDも照明設備がその効用を発揮するための一つの部品である」ことから、修繕費としての計上を認めています。

簡単に見極めるガイドラインを国税庁が提示しています。

(1) 「少額または周期の短い費用」
「改良」だったり、「マンションの価値」を高めている費用であっても、下記の条件に該当すれば、無条件で「修繕費用」として当年に計上できます。

   ① 20万円未満であること
   ② その改良が概ね3年以内に定期的に行われていること

(2)「形式基準」
LEDのように、どちらにすべきか悩んだ場合、下記の「形式基準」に収まっていれば、「修繕費」として計上できます。

   ① 60万円未満であること
   ② その金額が、その修理・改良等にかかる固定資産の前期末における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合

4. 削減できる経費ってあるの?

4-1. 2種類の削減がある

「削減」とひと口に言っても、「減額させる」のか、「ゼロ」にするのか、の2パターンあります。まず、「減額させる」のであれば、どんな費用も、大前提として複数の業者から見積を取り、比較することが大切です。また、「ゼロ」にしたい場合は、「その仕事(作業)、自分で出来ないか?」と考えてみることも、削減への最初の一歩です。
残念ですが、大幅に削減できる「裏技」は存在しません。自助努力で削減出来る費用を、3つご紹介します。

4-2. 修繕費用

室内の古くなった設備や壁紙などを新しくする時に業者へ依頼するのではなく、思い切って自分で材料を調達し作業すれば、経費削減することが出来ます。

4-3. 税理士への報酬

確定申告を税理士へ依頼せず、自分で仕訳・書類作成をすれば税理士への報酬代が削減出来ます。

4-4. 不動産屋への仲介手数料

人気物件(需要の高いエリアや、マンション)であれば、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる可能性が高いです。また、複数のマンションを経営しているのであれば、自分でホームページを作成し入居者を募集するというのも一つの手法です。

5. 「確定申告」の際、認められない経費ってあるの?

5-1. 概略

国税庁のホームページには、「取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られます。」と記載があります。ちょっと、回りくどい言い方ですね。
要は、「この費用は、マンションを経営する上で必要だった」ということが証明出来れば良いのです。特に指摘されがちなポイントは、プライベートな支出なのか、事業のための支出なのか、という点です。
近年、国税庁は、不動産取得に対する微税体制を強化する方針を打ち出しているため、申告する経費は、具体的な内容を証拠と共に残しておく必要があります。

5-2. 証拠・記録・必要性のない経費

例えば、インターネット費用については、業務上必要であった証拠(いつ、何を、どのように調査していたか等)を記録に残しておくのが良いでしょう。また、領収書のない交通費なども、いつ、何を使って、何のために、どこへ行ったのか、記録を残しておきましょう。接待費についても、マンション経営との関連性が分かる記録(だれと、どこで、どのような打合せをしたか)を残しましょう。
証拠や記録、必要性のない経費は認められないという前提で、準備することが大切です。

5-3. 認められない税金(租税公課)

所得税、住民税、相続税、贈与税は、経費として認められません。

5-4. その他認められない経費

罰金や交通反則金は、経費で認められません。例えば、事業活動のために車で移動していた際、スピード違反で捕まった際の反則金は、経費計上は出来ません。

6. 最後に

不動産経営のマンションを購入したら、「後は家賃をもらうだけ!」とウッカリ思ってしまいそうですが、様々な費用が発生することがお分かり頂けましたでしょうか?
「物件を購入する前に分かっていれば、別のマンションを選んだのに!」とか、想定外の支出で、折角始めた「マンション経営」が赤字になってしまうこともあります。また、確定申告に備えた経費の管理が、節税に繋がる場合もあります。あなたの「マンション経営」に、このサイトが少しでもお役に立つことを祈っています。

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