あなたの土地を無駄にしない最適な土地活用を選ぶための13の種類

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今、土地活用を考えている方はいずれかの2パターンでしょう。土地をすでにお持ちの方、または土地をいずれは相続し持つことになる方。どちらの場合も所有した土地を無駄にせず有効活用したいと考えているに違いありません。

では、もし仮にあなたが土地活用を考えている方ならば、そもそもどのような土地活用があるのかご存じですか?土地活用にはいくつもの種類があります。それぞれの土地活用の種類やメリット・デメリットを知る事が一番必要になってきます。

しかし、それだけが土地活用を考える上で重要ではありません。重要なポイントは3点あります。

  • 土地に合った最善の土地活用の方法とは何なのか
  • どんな土地の種類があるのか
  • 土地活用において何を基準に選ぶべきなのか 

土地活用を考えている人が一番見落としがちなのが、所有している土地を理解していないという点です。その土地の事を理解していなければ土地活用をするにも最良の答えは見つかりません。

あなたの土地活用が成功するか否かは上記の3点をどう理解するかで変わってきます。これから記載する内容を参考にして、是非あなたの納得する土地活用の答えを自ら導き出して欲しいと思います。

1.代表的な13種類の土地活用

さて、それでは一体どういった土地活用の種類があるのか、これから順を追って一つずつ説明していきましょう。その前にわかりやすく図で種類を一覧化しましたので確認してみて下さい。

土地活用には大まかに分けると自己活用、売る、貸す、共同活用の4種類あります。また、さらに細かく分類すると18種類の土地活用の方法があります。

ご自身に合った土地活用の方法は何なのかこれから理解していきましょう。

1-1アパート・マンション経営

賃貸住宅経営

最も多くの人が土地活用の種類の中で真っ先に思い浮かぶのがアパート経営・マンション経営でしょう。所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用の事を賃貸住宅経営と呼びます。

そのうちの1つの種類としてアパート経営・マンション経営は位置づけられます。 相続税や固定資産税の節税対策として、また長期的に収入が安定して得られるという理由からも土地活用の中で人気は高いです。また、比較的どのような土地にも対応も可能であり魅力的です。

ただ、アパート・マンションを建築するにあたり多額の費用が必要になるため初期費用にあまりお金を掛けたくないという人にはおすすめはしません。

しかし、建築費や融資などの初期費用に関しては企業により様々であると理解して下さい。例えばハウスメーカー、工務店、建築会社、設計事務所などどこの会社に頼むのか、木造か鉄筋コンクリート(RC)で何階建てにするのか、間取りや部屋数、土地のエリアにより建築する際の坪単価など違いはあります。

また、おおよそアパート・マンションを建てるに当たり立地条件にもよりますが最低でも50坪以上は必要になってきます。

<メリット>

  • 長期的に安定した家賃収入を得られる(地価が高い人気エリアであれば特に)
  • 固定資産税及び相続税の節税対策になる(土地の固定資産税1/6、都市計画税は1/3、建物部分の固定資産税は3年間1/2になる)

<デメリット>

  • 建築費や融資などの初期費用が必要
  • 空室のリスク、土地価格の下落の際に賃料の見直しといったリスクがある
  • 管理費や修繕費などの費用がかかる

1-2戸建賃貸経営

アパートやマンションに比べ建築費などの初期費用が抑えられ、小規模な土地でも建築が可能なため近年人気になりつつある賃貸住宅経営の1つです。

また、相続税や固定資産税の節税対策も出来るため、入居者がすぐに見付かるという事が魅力です。

また、戸建賃貸は30坪あれば建築は可能です。ただし例外もあり15坪で戸建賃貸を建てたというケースもあるので、業者に立地条件や予算の都合で相談してみる価値はあります。

 <メリット>

  • 狭い土地を有効活用可能、また収入も得られる
  • 固定資産税及び相続税の節税対策になる(土地の固定資産税1/6、都市計画税は1/3、建物部分の固定資産税は3年間1/2になる)

<デメリット>

  • 空室の際に家賃収入の減少が大きい
  • 隣人トラブルがあった際の対応
  • リフォームの際の費用がかかる

1-3オフィス賃貸経営

オフィス経営

オフィス賃貸経営とは所有する土地にオフィスビルを建築し、入居する企業等のテナント事業者から家賃収入を得る方法の土地活用です。

運営方法は3種類あり、初期費用は自己負担で管理・運営を不動産業者に委託する「自己経営方式」、不動産業者に一括借り上げをしてもらい賃料保証してもらう「一括借上方法」、初期費用ゼロで土地を運営事業者へ定地借地する「事業用定地借地方式」になります。

初期投資額は高額になりますが、賃貸マンションやアパートと比較すると内装費や設備が最低限に抑えられ、家賃設定も高く設定できるため、短い期間で投資額を回収できる事がオフィス賃貸経営の魅力です。

建築するにあたり最低でも70坪は必要になります。

<メリット>

  • 高い収益が見込める
  • 相続税・所得税など節税対策になる

<デメリット>

  • 建築費や融資などの初期費用が必要
  • テナントが撤退した際の収入の減少が大きい

1-4駐車場経営

駐車場経営

初期費用も少なく、小規模な土地でも有効活用できるため人気の土地活用の1つです。自分の土地を車が駐車ができる大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する事を駐車場経営と呼びます。また、駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類あり、方法としては4種類あります。

月極駐車場の場合の初期費用は自己負担になりますが、不動産業者に管理委託をする「管理委託方法」と、不動産業者に一括借り上げをしてもらい賃料保証してもらう「一括借上方法」があります。コインパーキングの場合は初期費用は自己負担で管理・運営を業者に委託する「自己経営方式」と、初期費用ゼロで業者に土地を貸して固定賃料収入を得られる「土地賃貸方式」があります。

また、駐車場の区画についてですが、乗用車1台当たり、必要な面積の目安は7坪です。2台分停車できる15坪あれば運営は可能でしょう。

<メリット>

  • 少ない初期投資で比較的簡単に始められる
  • 狭い土地を有効活用可能、相続税対策にもなる
  • 短期間でも可能、将来売却もしくは他の土地活用など転用もできる

<デメリット>

  • 収入が少なく、収益性があまりない
  • 固定資産税・都市計画税の税制優遇がほとんどない

1-5トランクルーム経営

トランクルーム経営

将来別の活用への転用も可能であり、初期費用も安いという利点から近年人気になりつつ土地活用の1つです。自分の土地のある一部のスペースを提供し、そのスペースに対しての賃料を得る仕組みの事をトランクルーム経営と呼びます。

トランクルーム経営には、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築する「コンテナ型」、あるいは建物の一部を収納スペースとして区分して、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す「スペース型」の2種類あります。

また、運営方式には3種類あります。初期費用は自己負担でコンテナ施設や建物を土地に建築しトランクルーム業者に一部借上げで賃貸してもらう「リースバック方式」、設備投資と経営を自己負担で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する「業務委託方式」、初期費用ゼロで土地をトランクルーム業者へ定地借地する「事業用定地借地方式」です。

トランクルーム建築の際にはコンテナ1基置くのに6坪は必要になります。また、運営するにあたり一般的にはコンテナが6基置ける50坪の広さは必要となります。コンテナは1基80万円であり、初期費用は480万円~800万円が目安です。

 <メリット>

  • 少ない初期投資で始められ、収益も見込める
  • 短期間でも可能、将来売却もしくは他の土地活用など転用もできる
  • 住環境が悪くても活用が出来る

<デメリット>

  • 固定資産税・都市計画税・相続税などの税制優遇がない
  • 景観の観点から、近隣住民の反対がある場合もある

1-6太陽光発電

ソーラー経営

太陽光発電とは、土地や建物の屋根等にソーラーパネルを設置し、太陽の光によって生産した電気を電力会社に販売する方法であり、一時期最も人気が高かった土地活用の1つです。今では、国が再生可能エネルギーを普及させるために導入した補助金が終了した事と、電力の買い取り額が低下したため少し人気は落ち着いてきています。

しかし、2012年の法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電電気は20年間保証される固定価格で買い取りされ、10年で初期投資が回収でき、それ以降の売上はすべて純利益になるという理由から今でも人気は高くあります。

太陽光発電で経営していく場合、ソーラーパネルを置く事を考えて最低でも50坪はないと20KWの電気の生産が出来ず、経営がまかなえないので注意が必要です。

<メリット>

  • 少ない初期投資で比較的簡単に始められる
  • 空室を気にせず長期的な安定収入が得られる
  • ランニングコストがかからず、メンテナンスの手間が不必要である

<デメリット>

  • 売電価格は減少傾向にある
  • 電力会社が買取制限を行う可能性がある
  • 近くに日照をさえぎる建物等が建ってしまうと発電量が減り、収入が減る

1-7商業施設経営

商業施設経営

商業施設経営とは、所有する土地にコンビニや飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発して出店する土地活用の事であり、住宅街や郊外のロードサイドなど、業態次第で多くの可能性があり人気の土地活用の1つです。

運営方法は2種類であり、初期費用は自己負担で土地に商業施設を建築し運営業者に一部借上げで賃貸してもらう「リースバック方式」か、初期費用ゼロで土地を運営業者へ定地借地する「事業用定地借地方式」となります。一般的なのは後者です。

立地条件により収益が左右されますが、人口が多い好エリアであれば繁盛する可能性があります。小規模~大規模な商業施設も土地によりますが建設可能で、最低でも100坪以上ないと難しいでしょう。

<メリット>

  • 立地により様々な業態のテナントが対応できる
  • 初期費用や管理費用はテナントが負担してくれることが多い
  • 高い収益が見込める

<デメリット>

  • テナントが撤退した際の収入の減少が大きい
  • テナントにあわせた建物を建設している場合、別のテナントにする際は全面改修が必要
  • 他の利用への転用がしづらい

1-8医療施設経営

医療施設経営

医療施設経営とは、所有する土地に開業医や医療法人等の医療事業者と提携して、共同でクリニックや病院を開発・開設する形式の土地活用の事です。住宅供給が過剰になっており診療圏内に需要があるエリア程、医療施設への高い需要が見込めるため社会貢献度も高い土地活用といえます。

規模が小さい場合は初期費用は自己負担で土地に医療施設を建築し医療法人に一部借上げで賃貸してもらう「リースバック方式」であり、規模の多きい場合は初期費用ゼロで土地を医療法人へ定地借地する「事業用定地借地方式」が一般的な運営方法です。

小規模なクリニックな場合でも70坪~、大規模な病院や医療施設の場合は100坪~必要になります。

<メリット>

  • 安定した収入が得られる
  • 社会貢献、地域社会に貢献できる

<デメリット>

  • 広い土地が必要
  • 開業医・医療法人を探すのが大変

1-9介護施設経営

介護施設経営

介護施設経営とは、高齢者人口の多い地域や介護需要が多く施設が不足しているエリアにおいて、介護事業者と共同で介護施設を経営する土地活用の事であり、近年高齢化社会を迎えニーズが非常に高まってきています。実際に介護施設への入居待ちの高齢者の人数が、30万人以上いるとも言われています。

介護施設経営には大きく分けると「公的施設」か「民間施設」かの2種類の違いがあり、それぞれ介護施設の種類も多く存在し、運営方法に関しても違いがあります。

「公的施設」の場合は初期費用ゼロで介護事業者や社会福祉法人へ土地を貸し、介護施設を建築してもらう「定置借地方式」であり、「民間施設」の場合は初期費用を自己負担し、建築した介護施設を介護事業者や社会福祉法人へ一部借上げして賃貸してもらう「リースバック方式」が一般的です。

建築するにあたり小規模のデイサービスで最低でも70坪~であり、グループホーム、住宅介護、ショートステイの場合は最低でも150200坪は必要です。その他の老人ホームに関しては600坪は必要です。

<メリット>

  • 需要が高く空室リスクも少ないため、安定した収入が得られる
  • 一定条件をクリアすると、補助金や税制優遇が受けられる
  • 社会貢献、地域社会に貢献できる

<デメリット>

  • 広い土地が必要
  • 管理費や修繕費などが継続的にかかる
  • 介護士が不足しているため運営するにあたりリスクは高い
  • 国の制度改正などにより補助金が増減するおそれがある

1-10土地売却

不動産売却

土地をそのまま活⽤しても十分な収益を得られそうもない場合、すぐに活⽤方法を決めることができない場合、相続税の負担に耐え切れない場合に、自分で土地を活用するのではなく売却して換金化してしまうという土地活用の方法もあります。

売却の場合は土地を測量し、購入者を見つけて売買契約を結び、所有権移転登記をして引渡すという作業が必要になるため、専門的な知識のある不動産会社に頼むのが一般的です。

売買の金額により支払う手数料も変わりますが、通常400万円以上の金額で決まるケースが多いため、仲介手数料の上限額=『取引額の3%+6万円+消費税』が一般的です。

<メリット>

  • 一時的に収入が得られる
  • 固定資産税や税金の支払いをしなくて済む

<デメリット>

  • 譲渡所得税がかかる

1-11定期借地

定期借地

定期借地とは、自分の持つ所有地を店舗や賃貸住宅、商業施設や医療系施設などの幅広いジャンルの運営事業者に10年〜50年程度の長期間に及び土地を貸し出しする事によって、安定した地代収入を得る形の土地活用の事を言います。

長期間土地を活用する予定がない方にとっては、初期費用もかからず土地を収益化できるため魅力的な土地活用です。また、契約満了時には建物を取り壊し更地で返還される事が一般的です。

ただし、定置借地をする際には借地借家法により以下の3種類の「定期借地権」が存在し、それぞれの内容に違いがあるため契約する際には注意が必要です。

「事業用定期借地権」は、契約期間が最低10年以上50年未満で原則更地返還が必須であり、事業用のみの建築が可能です。「一般定期借地権」は、契約期間が最低50年以上で原則更地返還が必須であり、建築する際に制限はありません。また、いずれも契約を取り交わす際は公正証書が必要になります。「建物譲渡特約付借地権」は契約期間が最低30年以上で建築に制限はありませんが、期間満了時に土地所有者が建物を買取ることで借地関係が消滅する形になります。契約する際は事実上書面で問題はありません。

<メリット>

  • 最後には手元に土地が返ってくる
  • 初期費用が必要なく長期的に安定した収入が得られる

<デメリット>

  • 物価上昇による土地の高騰があった場合、契約期間中に土地の賃料を変更できない
  • 条件の合う運営事業者を探すのが大変

1-12等価交換

等価交換

等価交換とは、土地オーナーが土地を出資し、ディベロッパー等の事業者が建築費を出資して、その土地の上に共同で建物を建築して事業化し、それぞれの出資割合に応じて完成した建物及び土地の区分所有権を取得する土地活用の事です。

資金力のあるディベロッパー等の事業者を探す事が出来れば、土地オーナーは土地を提供するだけで企画・建築・売却まで全て行ってくれるので魅力的な土地活用の一つでしょう。しかし、土地の立地条件が必要不可欠であるため、お互いに条件に合う場合に限られます。

立地条件でいえば、大規模な建物が建てられる、幹線道路沿いの土地がある場合が特に有効的です。

<メリット>

  • 自分で投資をしなくても、土地の収益性を最大化できる
  • 事業化することで価値が増して高値で売却できる可能性がある

<デメリット>

  • 区分所有となるためすべて自分の自由ではない
  • 条件の合う運営事業者を探すのが大変

1-13土地信託

土地信託

土地信託とは、所有地を土地運用のプロである信託銀行等の信託会社に預けて事業化してもらい、利益が出たらそこから発生した経費や信託報酬である手数料を覗いた金額を受け取る仕組みの土地活用です。

預ける際にもちろん土地信託するのにふさわしいのかどうかという厳しい審査がありそれにクリアする必要があります。プロの目線から判断されるため、その審査に通るかどうかが判断基準と言えます。

また、運営経費や信託会社への報酬以上に利益が出るのかどうかは、任せる信託会社の腕次第ですので、そこは注意が必要です。それさえ条件がお互い合えば、土地運用のプロに一任出来るため知識も手間も不要で手軽に始められる非常に魅力的な土地活用の一つです。

<メリット>

  • 自分で投資をしなくても、土地の収益性を最大化できる
  • 土地活用のプロに任せられる
  • 最後には手元に土地と建物が返ってくる

<デメリット>

  • 土地信託できる土地かどうかの厳しい審査に通らなければいけない
  • 信託会社次第で収益に差が出る

2.12種類の地域と2種類の区域

次に、土地の種類について説明していきます。あなたのお持ちの土地がどの種類にあたるのか、まずはそれを知る事が土地活用をする際に必要です。では順を追ってこちらも説明していきますので理解を深めて下さい。

2-1用途地域

用途地域とは、建築基準法により定められた基準に従って建てられる建物を制限するルールの事です。土地活用をする際にそのルールを守る必要があるため理解が必要です。種類としては、住宅系7種、商業系2種、工業系3種の計12種類あります。

参照:https://antenna-re.com/zoning-district-1-glossary/(わかった不動産)

<第一種低層住居専用地域>

低層住宅が建てられる地域。床面積合計50㎡までと決められています。住宅だけでなく、店舗や小中学校、公共施設や診療所、アパートなどが該当します。コンビニは該当しません。

<第二種低層住居専用地域>

150㎡までの店舗等を建てることができる地域。第一種低層住居専用地域の内容に加え、コンビニも建てられます。

<第一種中高層住居専用地域>

中高層住宅が建てられる地域。500㎡までの店舗等を建てることができます。中規模程度の病院や大学、公共施設、3階建以上のアパートやマンションなどがそうです。

<第二種中高層住居専用地域>

第一種中高層住居専用地域の内容に加え、1,500㎡までの店舗や事務所などを建てることができる地域。小規模スーパーや、広めの店舗などにあたります。

<第一種住居地域>

少し混同しがちだが、第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域で、3000㎡までのホテルや店舗、住居に影響が出ないごく小規模な工場などが対象となります。

<第二種住居地域>

第一種住居地域と同じく、住居の環境を保護するための地域。10000㎡までの企業やホテル、パチンコ屋やカラオケボックス、アパートやマンションなどが該当します。郊外の駅前や幹線道路沿いによく見受けられます。また大きいスーパーなどもこの地域に当てはまります。

<準住居地域>

国道や幹線道路沿いなどの、住居と調和させた環境を保護するための地域です。10000㎡までの店舗やホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、車庫や倉庫、小規模映画館などが該当します。倉庫については、住宅街にあると宅配、配達するのに便利なため、それが目的で造られた用途地域といえます。

<近隣商業地域>

商業施設やホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、小規模の工場、映画館、車庫や倉庫などが建てられる地域。主に近隣住民が日常買い物する時に便利な地域として、その利便性をはかるために作られたものです。延べ床面積規制がないので、中規模以上の建築物が建つ場合もあります。駅前商店街が一例です。

<商業地域>

商業をメインとした地域。ほとんどの商業施設が当てはまります。延べ床面積の規制がなく、容積率限度が高いため、高層ビルなども建てることができます。東京歌舞伎町、大阪のキタ、ミナミ、オフィルビル街、都心の繁華街などもそうです。ただし、気をつけなければならないのは、商業地域で住宅を建てた場合は隣に風俗関係の建物が建っていても文句はいえません。

<準工業地域>

環境悪化の恐れがない工場などが建てられる地域。住宅や商店なども建てることができますが、危険性(火災の発生が起こりうるもの)のあるものは建てれません。

<工業地域>

工業関係が建てることができる地域。どんな工場でも当てはまり、住宅や店舗なども建てられます。絶対に建てられないのは学校、病院、ホテルです。

<工業専用地域>

工業専用に建てることのできる地域。住宅や店舗、飲食店や病院、ホテルなどは建築できません。福祉施設も不可であり、住宅建設ができない唯一の地域です。石油コンビナートや製鉄所、湾岸地域などが当てはまります。

2-2市街化区域

市街化区域とは、都市計画法の定義で「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。

そもそも都市計画法が設定された背景には、生活環境をより良くし、秩序ある都市環境及び開発を目指すという理由からです。そのルール化された都市計画法に基づいた地域として「都市計画区域」が設定され、その中に「市街化区域」と「市街化調整区域」が該当します。

都市計画区域として指定された区域のうちで、既に市街地になっている区域や公共施設の整備を行うことにより積極的に整備・開発を行っていく区域として区分されたのが「市街化区域」です。

ただし、市街化区域ではさらにその利用目的に応じて、建築可能な建物が制限されています。用途地域を定め、土地利用の内容を規制する事が義務付けられています。それが先程ご説明した用途地域の事です。

つまり、市街化区域の中でより細かくルール化されたものが用途地域であり、そのルールに従っていれば土地活用はいずれも可能です。

2-3市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法の定義で「市街化を抑制すべき区域」とされています。

この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない事を前提とされており、新たに建築物の建築や増築することを極力抑える地域となります。つまり、「市街化調整区域」では市街化を抑制する定義付けのため、原則として建築を前提としてルール化された用途地域を定めてはいません。

ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能です。市街化調整区域での土地活用の方法は2つあります。

  1. 建物の建築をせずに土地活用を行う
  2. 役所や自治体に協議して特別に建築許可を受けて土地活用を行う

また、その際に下記の3つの条件のうちいずれかをクリアしなければ認められません。

  • 周辺に住む人たちの生活に必要になる建物
  • 地域の産業発達に必要な建物
  • 土地の持ち主が自分で使うために建てる建物

まず、1の場合で有効なのは駐車場経営、太陽光発電、資材置き場です。いずれも建築する際に建物ではないため土地活用は可能です。しかし、一つ注意して欲しいのは資材置き場とはトランクルーム経営とは違います。トランクルームの場合はコンテナを建築しなければいけませんが、市街化調整区域ではコンテナは建築できないためです。

次に、2の場合で有効なのは高齢者施設、社会福祉施設、医療施設、墓地です。会語形施設や医療系施設は生活において必要なものなであり、ニーズも高い土地活用です。

その中で珍しい土地活用としてあがるのは墓地になります。初期費用もかからず霊園業者に土地を貸して霊園業者が霊園を整備する形の土地活用であり、生活面においてニーズも増えてきているため少しずつ事例が出てきています。

つまり、市街化調整区域での土地活用は限定されており、上記の条件をクリアしなければ、土地活用は出来ないという事を理解しておきましょう。

3.適切な3つの選ぶ基準

それでは最後に土地活用をする際に何を基準にして選べば良いのか、その大切な3つの基準について考えていきましょう。

土地活用を考える上で費用、収益、リスクについて考える方が多いのではないでしょうか。そこで、今まで説明してきた土地活用の種類と、それぞれの費用、収益、リスクについて図にまとめて見たので確認してみて下さい。

これから一つずつ順を追って比較していきますので、あなたが何を基準に選ぶのかご自身で考えてみて下さい。きっと、今までの土地活用の種類、土地の種類、土地活用を選ぶ基準について理解できればあなたに合う土地活用が必ず見つかる筈です。

土地活用基準

3-1費用

初期費用が少なく始められる土地活用でいえば、駐車場経営、トランクルーム経営、太陽光発電があがります。百万円前後で土地活用が始められるので手軽に始められるでしょう。

また、商業系施設経営、医療系施設経営、介護系施設経営、等価交換、土地信託、定期借地も運営業者が見付かり、お互いに条件が合う場合は、初期費用がゼロで土地を貸す事により土地活用が可能です。しかし、その条件をすべての方がクリアできるとは限りません。

そういった意味でいえば、費用もかからず手軽な土地活用は売却といえるでしょう。

しかし、長期的な考え方をすればどうでしょう。たとえば、アパート経営、戸建賃貸経営なども初期費用はかかりますがローンを組んで長期的に返却できると考えれば、もしかしたら初期費用としては妥当かもしれません。

このように短期的に費用を考えるのか、長期的に考えるのかでも結論は違ってきますので、いくつか検討してご自身にあった費用で考えてみましょう。

3-2収益

土地活用をするからには、収益については必ず意識するでしょう。収益は「収入−費用」になるため、費用と収益は比例して考える方も少なくありません。費用は初期費用である建築費だけでなく、維持費、修繕費、税金などにも及びます。

 部屋数が多いマンション経営、毎月の賃貸料を高くする事も出来るオフィス経営は費用はかかりますが、その分収入は多く得られるでしょう。また、商業施設の中でも住宅街や郊外のロードサイドは人気の立地であり収入も見込めるといえるでしょう。

介護施設もニーズが非常に高く、今後も高齢化社会のため入居者が見込めるので高収入が得られるとは思います。その分施設の維持費、修繕費、介護のスタッフの確保などの問題は備えています。

収益が多い分、費用や条件などが付随しますが、そちらも含めて一度考えると良いでしょう。

3-3リスク

土地活用のリスクを考えるうえで重要な事は、将来的な変化にも目を向ける事です。

 たとえば、リスクが高い可能性があるアパート経営・マンション経営の場合は満室がずっと続くわけではなく、いずれは空室で悩まされるでしょう。その際にもっとも気にするべきなのは、その地域に住む人達の属性が変わる可能性があるのか、近くに他のアパート・マンションが建つ可能性はあるのか、といったリスクを考える必要があります。

また、定期借地や土地信託なども長期的に貸し出す事で、土地の価格に変動があった際には収益に影響が出る可能性もあります。

このように目先のリスクだけでなく、将来においてのリスクを考えた上で土地活用を始めなければ後々失敗してしまう可能性があります。もちろん起こりうる可能性を予測する事は不可能ですが、もしそのような状況に陥った時もその事を理解しておけばリスクを挽回する事に繋がるでしょう。

それ以外の土地活用においては比較的リスクは少ないですが、それでも何か問題があった際はどう対応するべきなのかを考えて土地活用する事をおすすめします。

4.まとめ

さて、今まで土地活用を考えるにあたり土地活用の種類、土地の種類、土地活用を選ぶ基準について、ご説明してきました。それぞれメリット・デメリットがあったかと思います。

それぞれ比較してきた事で、改めて理解が深まり、あなたのお持ちの土地についても、土地活用についても、今まで以上に興味を示して頂いたのであれば幸いです。それでもやはりまだ納得できるような答えが導き出せない、という方は再度もう一度理解を深めてください。

あなたが土地を最大限有効活用する土地活用が出来るかどうかは、土地活用の種類、土地の種類、土地活用を選ぶ基準について、どれだけ理解したかどうかで変わると言っても過言ではありません。

是非とも、あなたが納得する土地活用の答えを、あなた自身で導き出して下さい。